I. DEBATES
1.
Economía de la vivienda
José García Montalvo
El nicho editorial de manuales y monografías académicas sobre el mercado de la vivienda es muy reducido. La mayoría de los libros sobre el sector inmobiliario, especialmente en el mercado anglosajón, son básicamente volúmenes de “autoayuda” para convertirse en el nuevo Donald Trump (la venta de una vivienda, el profesional inmobiliario, prosperar como agente inmobiliario, etc.). Las aportaciones académicas se concentran en las revistas de la disciplina como el Journal of Housing Economics, Journal of Urban Economics, Journal of Real Estate Research, entre otros. El objetivo de esta reseña son exclusivamente los libros o monografías académicas que, desde una perspectiva económica, analizan el mercado inmobiliario (en particular, el español).
La mayoría de los manuales y monografías sobre el sector inmobiliario siguen adoptando una visión basada fundamentalmente en la demanda y una perspectiva macroeconómica. Los factores que se analizan son la demografía, los tipos de interés, las condiciones crediticias, la evolución de la renta per cápita o la rentabilidad de los activos alternativos a la vivienda. Los factores de oferta analizados se limitan a los costes de construcción o al total de viviendas finalizadas. En fechas recientes el énfasis, al menos en las economías anglosajonas, se ha trasladado a la oferta, y en particular a las restricciones y regulaciones urbanísticas como causa del elevado precio de la vivienda en algunos lugares. Gran parte de los artículos publicados en la actualidad en revistas especializadas, y sobre todo aquellos que consiguen ser publicados en revistas económicas generalistas, hacen referencia a la medición de las restricciones urbanísticas y su impacto sobre los precios en ciudades o barrios. Este cambio de perspectiva no se ha trasladado todavía a los pocos manuales existentes sobre el sector inmobiliario.
El libro de Muth y Goodman (1989) es un clásico en el análisis teórico del mercado de la vivienda. Tiene una perspectiva que hoy en día puede parecer algo anticuada, pero trata la mayoría de los temas importantes: demanda, oferta y ajuste al equilibrio; múltiples atributos y precios hedónicos; elección discreta y características de los barrios; el efecto de los costes de transacción. Una referencia reciente en el mercado internacional es O’Sullivan y Gibb (2003). Este libro contiene una colección de quince capítulos escritos por conocidos académicos especializados en mercados inmobiliarios como Quigley (Berkeley), Withehead (LSE) y Gyourko (Wharton School, UPenn). Los capítulos sobre vivienda social (Whitehead) y planificación urbanística (O’Sullivan) son especialmente recomendables. El capítulo sobre la economía política de la investigación sobre la vivienda (Donnison y Stephens) es también muy interesante. Presenta una de las escasas explicaciones sobre la evolución histórica de los intereses de la investigación en el campo de la economía de la vivienda.
El mercado editorial español sobre el sector inmobiliario no está más poblado que el internacional. García-Montalvo y Mas (2000) presentan un análisis de las distintas facetas del mercado de la vivienda y el sector de la construcción. La información estadística es, lógicamente, algo anticuada. Sin embargo el tratamiento es exhaustivo y cubre, en el primer bloque, el sector de la construcción y su aportación al crecimiento económico; las características de las viviendas según los censos y las encuestas de presupuestos familiares; la financiación de la vivienda y el sector de la construcción, y la regulación y la fiscalidad asociada al sector. Este libro es particularmente útil como referencia de la historia de los cambios impositivos que han afectado a la vivienda, que aparecen detallados en un cuadro resumen y explicados en varias páginas. Otro punto interesante es el análisis histórico y comparativo de los planes de vivienda, que también aparece sintetizado en un cuadro resumen.
El segundo bloque de capítulos analiza los determinantes de la demanda y el precio de la vivienda así como la estructura de la oferta en España. En estos apartados es particularmente interesante el análisis de la creación de hogares utilizando el criterio de las Naciones Unidas basado en la tasa de jefe de hogar y los cálculos sobre el coste de uso de la vivienda en propiedad. El último capítulo estudia el ciclo de la construcción y los indicadores que, en aquel momento, estaban disponibles para realizar el seguimiento de la coyuntura del sector.
En la actualidad, el seguimiento de la coyuntura del sector inmobiliario en España se puede realizar a partir de artículos publicados en el Boletín Económico del Banco de España y el informe Situación Inmobiliaria del Servicio de Estudios del BBVA. Este último contiene una cuidada selección de indicadores y, en cada número, un tema en profundidad que suele ser interesante. La línea editorial y las predicciones han ido cambiando en función de los cambios de director del servicio de estudios.
López-García (2001) presenta un análisis teórico de diferentes políticas impositivas, basado en versiones sofisticadas del concepto de coste de uso de la vivienda propia que surgen de un modelo de optimización intertemporal. El trabajo analiza, como un caso de estudio, la reforma del IRPF de 1998 y su efecto sobre los precios y el stock de viviendas. La aproximación teórica permite al autor realizar múltiples simulaciones sobre políticas alternativas: las desgravaciones fiscales a la vivienda (frente a su hipotética ausencia); la reducción de los impuestos sobre transacciones; la introducción de un incentivo a la inversión en vivienda, y el efecto de suprimir los subsidios a las viviendas usadas y restringirlos a las viviendas nuevas. El capítulo previo a las conclusiones analiza la sensibilidad de los resultados a cambios en los parámetros del modelo. El libro es didáctico, aunque requiere ciertos conocimientos técnicos para su lectura.
Recientemente, se ha publicado el monográfico La vivienda: precios, mercados y financiación, coordinado por García-Montalvo (2006) de la revista Papeles de Economía Española sobre el tema del mercado inmobiliario. El volumen se divide en tres partes. La primera se refiere a cuestiones generales desde la perspectiva internacional. C. Whitehead analiza las grandes tendencias de los mercados inmobiliarios internacionales. La autora destaca cómo la progresiva integración de los mercados financieros internacionales ha permitido un aumento de la capacidad de endeudamiento, un incremento en la tenencia en propiedad y una rebaja de los tipos de interés. Stevenson y Young analizan el papel de los factores fundamentales y no fundamentales en la explicación de la evolución de los precios de la vivienda. Señalan que la bajada del tipo de interés no es suficiente para explicar el elevado crecimiento de los precios de la vivienda, especialmente cuando los compradores muestran en muchos casos comportamientos miopes que justifican la influencia de factores no fundamentales. Por último, la sección internacional de la monografía finaliza con el ensayo de Bardhan y Edelstein sobre los mercados inmobiliarios emergentes (China, Rusia e India).
La segunda parte del monográfico se detiene en el análisis del mercado y los precios. Julio Rodríguez realiza un análisis histórico de los booms inmobiliarios en España. Rodríguez adopta una visión de largo plazo para contextualizar la situación actual del mercado inmobiliario. Los periodos de expansión analizados incluyen el auge de 1969-74, el periodo 1986-91 (“de crédito caro pero abundante”) y el periodo 1998-2006. Martínez, Riestra y San Martín analizan los factores demográficos en la demanda de vivienda. García-Montalvo presenta los resultados del análisis de una encuesta específica sobre las expectativas de revalorización del precio de la vivienda y sus factores determinantes. La fuente de información son 1.509 compradores de vivienda, así como personas que pensaban comprar una vivienda en los siguientes meses. La metodología es similar a la utilizada por Case y Shiller (2003). Los entrevistados se muestran muy optimistas respecto al crecimiento futuro de los precios (la media es superior al 20% en los próximos diez años). Sin embargo, un 94,5% de los entrevistados se declaran conscientes de que la vivienda está sobrevalorada, hasta el punto de que un 40% considera que el nivel de sobrevaloración supera el 50%. Según el autor, esta aparente paradoja, que aparece también en algunos experimentos económicos, es un signo más de la posible existencia de una burbuja en el precio de la vivienda.
La tercera parte de la monografía de Papeles de Economía Española sobre la vivienda analiza la oferta, la financiación y la fiscalidad de la vivienda. En esta parte destacan el artículo de López García sobre el diseño de las desgravaciones por vivienda y el análisis de Carbó y Rodríguez sobre financiación y precios inmobiliarios. La contribución de Carbó y Rodríguez insiste en la simultaneidad existente entre el crecimiento del crédito hipotecario y el aumento del precio de la vivienda. Este hecho dificulta concluir si el aumento del crédito es el causante del aumento observado en el precio de la vivienda o si, por el contrario, es el aumento del precio de la vivienda el que empuja el crecimiento del crédito hipotecario. Carbó y Rodríguez concluyen que, en el corto plazo, crédito y precio de la vivienda se retroalimentan, mientras en el largo plazo las reducciones en el precio de la vivienda corrigen las desviaciones del crédito cuando está por encima de su nivel de equilibrio.